E’ giusto che tutti i condòmini debbano contribuire alla manutenzione della colonna di scarico che serve, di fatto, solo ad alcuni appartamenti del condominio?

L’articolo 1117 c.c  comma 3 che contiene l’elenco delle parti comuni dell’edificio afferma che “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria […]” sono parti necessarie per l’uso comune. Pertanto, il loro mantenimento, necessita della contribuzione di tutti i condòmini.

Il contenzioso, in questo caso, nasce quando tali parti comuni vengono utilizzate solo da alcuni condòmini, motivo per cui, il resto che non ne fa uso, si sottrae alle necessarie contribuzioni per la loro conservazione. La Corte di Cassazione, in relazione a un caso del genere (ord. N. 27058/2018), ha dichiarato inammissibile il ricorso di un condòmino verso una delibera condominiale che ripartiva a tutto il condominio i costi della manutenzione della condotta di scarico, utilizzata solo da alcuni appartamenti. Il ricorrente, infatti, affermava che la condotta di scarico delle acque non fosse una parte comune dell’edificio, come citato nell’art. del c.c. 1117, ma soltanto un semplice percorso di deflusso.

L’intera vicenda, tuttavia, deve essere risolta in base all’articolo 1123 del c.c comma 3 in materia di ripartizione delle spese, che afferma “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.” Dunque nel condominio la comproprietà delle parti comuni, indicate nell’art. 1117 c.c., e di quelle che servono per le singole unità immobiliari, a cui si lega l’obbligo di contribuzione per la loro manutenzione, ha il suo fondamento nella relazione di accessorio a principale. Pertanto le cose, i servizi, gli impianti necessari per l’esistenza e l’uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell’edificio appartengono solo ai proprietari di quest’ultime e non ai proprietari delle unità immobiliari dell’altra parte. Quindi  le spese di manutenzione e di conservazione delle cose e degli impianti che servono soltanto una parte del fabbricato, formano oggetto di un condominio separato, e debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte e non dagli altri.