È compito dell’Amministratore di condominio predisporre il preventivo di gestione da presentare all’Assemblea ai fini dell’approvazione, l’onere di analizzare le caratteristiche del condominio per individuare i servizi presenti e quindi le spese occorrenti per il suo miglior funzionamento.

 Affinché un preventivo possa essere correttamente elaborato, serve avere una visione d’insieme del condominio, individuarne caratteristiche e servizi presenti. È indispensabile per conoscerne i bisogni necessari al suo funzionamento; un modello di analisi che si rispetti, deve tenere in considerazione l’insieme di tutti i servizi e delle proprietà del condominio, oggetto di futura ripartizione.

 Non di rado in quest’ottica si intavolano nel corso delle assemblee di approvazione del Bilancio Preventivo, fra le tante, anche la discussione su quali siano gli interventi di manutenzione considerati ordinari e quali straordinari spesso foriera di confusione interpretativa e/o di mera soggettività nell’assegnazione del budget annuale quasi sempre deciso al ribasso.

 La professionalità di un buon Amministratore di Condominio sta anche nel fatto di informare i propri Clienti che esistono apposite norme che definiscono in modo appropriato le due fattispecie di manutenzione, questi sono: 

• la norma UNI EN 13306:2010;
• la norma UNI EN 11063:2003;
• la norma UNI EN 10992:2002;
• il D.P.R. 380/2001 – Testo Unico dell’Edilizia;
• il D.Lgs. 81/2008 – Testo Unico Sicurezza Lavoro.

 Dalla loro lettura possiamo riassumere che

 per manutenzione ordinaria

si intende la previsione di tipologie di interventi manutentivi durante il ciclo di vita dell’immobile che garantiscono l’integrità originaria del bene mantenendo o ripristinando l’efficienza del bene nelle sue singole parti, le opere di manutenzione devono contenere il normale degrado d’uso dell’immobile per far fronte ad eventuali eventi accidentali: il tutto in un’ottica di garanzia della vita utile del bene. Solitamente gli interventi di manutenzione ordinaria vengono eseguiti successivamente alla rilevazione di guasti, avarie o a seguito di attuazione di politiche manutentive o per esigenze legate all’ottimizzazione e al miglioramento dell’efficienza del bene, consentendo con piccoli interventi migliorativi di incrementare il valore patrimoniale dell’immobile. Quindi la manutenzione ordinaria non modifica le caratteristiche originarie dell’immobile nella struttura essenziale della destinazione d’uso;

 per manutenzione straordinaria

invece si intendono gli interventi non ricorrenti e ad alto costo in confronto sia alla sostituzione di parte del bene sia rispetto ai costi annuali di manutenzione ordinaria dello stesso. Gli interventi di manutenzione straordinaria consentono di prolungare la vita utile dell’immobile per migliorarne l’efficienza e la manutenibilità, l’ispezionabilità degli elementi costruttivi e degli impianti senza variare la destinazione d’uso dell’edificio.

Pertanto, assegnare un congruo budget al Bilancio Preventivo annuale, non significa firmare un assegno in bianco all’Amministratore serio e coscienzioso, bensì quello di fruire di una corretta manutenzione mirata alla conservazione dell’edificio e dei suoi componenti capaci di preservarlo dal degrado, con effetti positivi sulla sicurezza e sull’appagamento di chi ci abita. Evidenze di mercato dimostrano poi che un condominio ben conservato influisce in modo considerevole sul valore delle singole unità abitative che lo compongono.