Il regolamento di condominio è, comunemente definito come la “legge interna del condominio che organizza ed articola la vita del gruppo”. E’, dunque, un complesso di norme aventi efficacia nell’orbita del condominio e fra i condomini. Come tale può essere formato sia all’interno, ovvero dall’assemblea che è la voce del gruppo, ovvero dall’originario proprietario che redige il regolamento e lo fa accettare a tutti i suoi acquirenti nello stesso atto di compravendita.
L’art. 1138 c.c. prevede che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti egli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonchè le norme per la tutela dell’edificioe quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello preestitente”.
Nell’intendimento del legislatore, il quale ha provveduto ad offrirne una disciplina particolarmente esaustiva all’art. 1138 c.c. come sopra riportato, il regolamento di condominio dovrebbe fungere da statuto convenzionale del condominio o, più semplicemente, da legge del condominio, volta a fissare i diritti e gli obblighi dei partecipanti.
Trattandosi, infatti, di rapporti privati, è stata giustamente ritenuta prevalente l’autonomia dei partecipanti la comunione in qualità di unici ed effettivi interessati che, sopratutto, nel cosidetto regolamento assembleare, possono regolare secondo il loro interesse, l’uso e il godimento delle cose e servizi comuni. In realtà un apparato normativo esiste, ma non si può pretendere che esso regoli tutti gli aspetti dei rapporti condominiali e risponda a tutte le esigenze prospettabili, sia perchè il codice civile non scende mai nella casistica sia perchè questi aspetti e queste esigenze variano a seconda delle varie realtà condominiali.
La finalità che si giunge, quindi ad attribuire al regolamento di condominio è quella di portare ordine nella variegata realtà condominiale. Il condominio si distingue dalla normale proprietà immobiliare perchè costituito in parte da proprietà esclusive dei rispettivi proprietari o condomini e in parte da proprietà comuni indivise appartenenti a tutti o parte dei condomini.
Questo collegamento, obbligato tra proprietà esclusive e proprietà comuni crea dei rapporti complessi. Da ciò nasce la necessità di costituire una norma regolamentare, cioè “il regolamento di condominio” teso a disciplinare l’uso dei beni comuni ma sopratutto, a regolamentare i rapporti patrimoniali dei comproprietari attraverso la quantificazione del diritto di proprietà spettante al singolo condomino. I comproprietari, quindi, devono agire in base alle disposizioni contenute nel regolamento e le decisioni assunte devono tendere ad armonizzare gli interessi di ciascun condomino senza violare le vigenti norme di legge.
Il regolamento di condominio è, come previsto dall’art. 1138 succitato, obbligatorio quando in un edificio vi sia un numero di condomini superiore a 10, mentre si definisce volontario quello formato dall’assemblea in un condominio che avendo 10 o meno di dieci condomini non è tenuto ad emanarlo, ma una volta predisposto, vi si applicano le stesse regole del regolamento obbligatorio ed ha la stessa efficacia, anche se quest’ultimo per essere valido deve necessariamente essere approvato dall’unanimità dei partecipanti al condominio.