Il potere dovere dell’amministratore di condominio di eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni si può definire quale dovere dell’amministratore da esercitare autonomamente o previo consenso dell’assemblea – di mantenere indenne o integra la proprietà comune da ogni turbativa posta in essere sia dai singoli condomini, sia dai terzi, che possa menomare o intaccare la libera e piena disponibilità della proprietà comune stessa, sotto il profilo sia materiale che giuridico.
Porre in essere atti conservativi significa, infatti, sopratutto, vigilare ed agire nei confronti dei terzi e degli stessi condomini contro turbative di possesso, spogli, invasioni arbitrarie o pretese illegittime sulle parti comuni.
A seconda del tipo di turbativa perpretato ai danni del condominio vi sono ipotesi in cui l’amministratore può agire subito giudizialmente, anche senza sentire il parere dell’assemblea (e l’eventuale presa d’atto dell’assemblea non è una vera e propria delibera ma una mera constatazione positiva dell’operato dell’amministratore, con la conseguenza che la questione non deve essere posta all’ordine del giorno nè può essere impugnata la detta presa d’atto da parte dei condomini, trattandosi di fatti abnormi che esigono una tempestiva reazione (azione di nuova opera e di danno temuto); vi sono invece ipotesi obiettivamente incerte (particolarmente in caso di immissioni di fumo, rumori, vibrazioni, odori) in cui ogni iniziativa, anche perchè manca l’urgenza, va subordinata, per opportunità, al consenso dell’assemblea.
Vi sono, ancora, molestie e turbative dei diritti dei condomini consistenti in violazione del regolamento o contratto condominiale. Molestie o pericoli per i diritti del condominio possono derivare dall’esterno, da parte dei terzi che accampino pretese sui beni comuni, che danneggino o che si impossessino od usino dei beni stessi senza essere autorizzati.
La maggior parte di queste attività pregiudizievoli trovano la loro regolamentazione giuridica nelle norme del codice civile sui rapporti di vicinato (distanze legali, luci e vedute) e sulle servitù.
Ad esempio se il vicino viola le norme sulle distanze legali, aprendo ad esempio una finestra a meno di m. 1,50 dal confine verso il cortile condominiale, o costruendo a distanza minore di quella legale o regolamentare, o installando dei tubi di scarico d’acqua o fognature o di riscaldamento a meno di un metro dal confine o costruendo in aderenza senza muri di tamponamento sul confine, ne deriva una menomazione dei diritti dei condomini sulle parti comuni, in alcuni casi, anche sotto il profilo del possibile asservimento delle stesse per usucapione: in tali casi l’amministratore dovrà agire subito con l’azione di nuova opera.
Quando, invece, nell’erigere costruzioni, il vicino violi le norme del regolamento edilizio e di igiene comunale o di piano regolatore, non concernenti le distanze (cioè altezza, allineamento stradale, ampiezza cortili, ecc.) o, semplicemente, impedisca la visuale, o tolga l’aria e luce al condominio con la sua costruzione, si esce dal campo dei diritti soggettivi, tutelabili solo in sede amministrativa: sarà opportuno che l’amministratore denunci le opere illegittime o presunte tali al Sindaco, e convochi subito l’assemblea per sentirla decidere se adire o meno il giudice amministrativo (TAR).
Attentati alle parti comuni possono anche derivare, dall’interno del condominio, da parte di uno o più partecipanti che minaccino l’integrità dei beni, che turbino o limitino il godimento degli stessi o che esercitino sulle parti stesse diritti e godimenti maggiori di quelli effettivamente esercitabili.
Casi del genere trovano conferma quando un condomino del piano terra recinge una parte del cortile comune e la usa come proprio giardino o dipendenza del negozio, sostituendo il suo possesso esclusivo a quello in comune con gli altri condomini; oppure quando il condomino tenga la chiave della porta di accesso al lastrico solare a cui tutti i condomini hanno diritto di accedere, o chiusa con un muro o un cancelletto munito di chiave un ballatoio dal quale si accede al suo appartamento.
In casi come questi l’amministratore dovrà intervenire per esigere la rimessa in pristino stato, con l’eliminazione delle innovazioni alla consistenza e destinazione della cosa comune che importino uno spoglio o comunque una molestia o limitazione di diritto, poste in essere da un condomino a danno degli altri condòmini.