Il passaggio consegne tra amministratori è sempre un momento delicato per il condominio e dovrebbe essere condotto secondo principi di probità, competenza e lealtà nei confronti del collega subentrante. L’amministratore che venga sostituito deve adoperarsi affinché il subentro avvenga senza pregiudizio per il Cliente.
Dopo la legge 220/2013 ci si aspetterebbe ancora di più che il collega “professionista” nell’interesse dei condomini, si comporti in ogni momento del suo mandato con la correttezza e professionalità richiesta dalla importanza della propria attività, anche al momento della fine del mandato.
Purtroppo, molto spesso dall’interesse di chi subentra nell’incarico di prendere il prima possibile possesso di tutta la documentazione inerente al condominio acquisito, può corrispondere il disinteresse dell’amministratore uscente ad occuparsi di un condominio con il quale si è interrotto (magari contro la sua volontà ed in modo non pacifico) definitivamente il rapporto professionale.
Ma quali sono i tempi per il passaggio di consegne? La norma non prevede un termine e questo, evidentemente, impone che sia fatto il prima possibile, addebitando all’uscente ogni danno patito dal condominio a causa dei ritardi a lui imputabili e con l’obbligo in capo al successore di ricorre fino all’A.G. competente per entrare in possesso della documentazione condominiale che l’uscente non ha più titolo a custodire per il venir meno del rapporto di mandato, non escludendo l’obbligo di ricostruire il ricostruibile nell’attesa di un passaggio che potrebbe, in teoria, anche mai avvenire.
A tale proposito, il ritardato “passaggio di consegne” può essere fonte per il condominio di rilevanti danni: si pensi in proposito alla necessità di pagare puntualmente i fornitori, o magari anche i contributi (dato che in caso contrario si compie un reato penale) del custode, o ancora la copertura assicurativa dello stabile giunta eventualmente a scadenza. Il legislatore del 2012 è opportunamente intervenuto precisando (art. 1229 c.c. “nuova versione”) che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Ci si deve peraltro chiedere cosa accada quando ad un cambio di amministratore non faccia prontamente seguito la consegna dei documenti fra chi esce e chi subentra nell’incarico.
A tal proposito, una prima cosa che l’amministratore subentrante potrà fare, è rivolgersi subito al collega svogliato (magari anche a mezzo di studio legale per dare maggior risalto alla propria iniziativa) richiedendo l’immediata consegna di ogni documento relativo al condominio.
Qualora tale invito (sarebbe meglio dire diffida) cada nel vuoto, l’amministratore si dovrà necessariamente (facoltà questa che potrebbero esercitare anche i singoli condomini) rivolgere ad un legale, il quale presumibilmente chiederà al Tribunale competente (quello dove sorge il condominio) di emettere un provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c. che condanni il vecchio amministratore alla immediata consegna dei documenti.
Che sussistano al tal proposito i necessari requisiti di legge (che consistono in sostanza in ragioni evidenti che facciano sì che una sentenza emessa coi normali tempi processuali non sarebbe di grande aiuto al ricorrente) è stato sottolineato da diversi tribunali in tempi anche molto recenti. il ricorso (per presentare il quale l’amministratore non necessità di esplicita delega da parte dell’assemblea) ex art. 700 c.p.c. di un condominio e condannato pertanto il vecchio amministratore (oltre che al rimborso delle spese processuali) alla immediata consegna di tutta la documentazione contabile ed amministrativa afferente il condominio ricorrente.
Se, pertanto, non pare ora possano sussistere dubbi sull’ammissibilità di un ricorso d’urgenza (mezzo molto veloce ed efficace: il tutto dovrebbe concludersi in pochissimi mesi) presentato dal condominio per riavere il propri documenti, ci si deve chiedere cosa avvenga qualora l’amministratore uscente non provveda ad adempiere in tal senso nonostante la condanna emessa dal Tribunale.
A tal proposito, giova sottolineare che si passerà, per quanto riguarda le conseguenze a carico dell’amministratore inadempiente, da responsabilità di tipo civile a quelle (fatalmente più gravi) di diritto penale. Si legga in proposito quanto ancora recentemente precisato dalla Cassazione con la nota sentenza 31192/2014. “rientrano tra i provvedimenti cautelari del giudice civile la cui dolosa inottemperanza dà luogo a responsabilità penale, tutti i provvedimenti cautelari….compreso quello atipico adottato ex art. 700 c.p.c.”.
L’amministratore che non restituisca i documenti del condominio, risponde quindi anzitutto inizialmente penalmente per appropriazione indebita aggravata (in quanto compiuta “con abuso di relazioni originate da prestazione d’opera”, come riconosciuto da diverse sentenze (Cass.Pen. 29451/2013), ed in seguito (se la consegna non avvenga neppure dietro ordine esplicito del Tribunale) alla ulteriore responsabilità penale relativa alla mancata ottemperanza di un provvedimento cautelare.
Così stando le cose, in conclusione, si può affermare che al condominio (e al condomino) non mancano i mezzi per conseguire un’efficace tutela giudiziale (civile e penale) e per ottenere in via coercitiva la consegna dei documenti condominiali da parte dell’ex amministratore.
Tuttavia, prima di ogni altra cosa, gioverebbe ricordarsi che un buon professionista, dovrebbe attenersi sempre a regole di condotta caratterizzate da un contenuto etico, sociale con valore precettivo, le cosiddette “norme deontologiche” peraltro richiamate in quasi tutti gli Statuti delle principali associazioni di amministratori condominiali.
Pertanto, le modalità di trasmissione dovrebbero avvenire il più possibile attraverso l’uso di procedure già di per sé collaudate nel tempo dal proprio studio, che non tralascino ogni aspetto tecnico-giuridico a cominciare dal fatto che Il passaggio delle consegne deve essere annotato in apposito verbale da redigersi in contraddittorio con il collega uscente. Al verbale di passaggio delle consegne deve essere allegato un elenco dettagliato dei documenti e dei beni mobili ed immobili che si trasmettono; deve allegarsi, altresì, una situazione patrimoniale e finanziaria in cui siano evidenziate in modo inequivocabile, quelle che sono le attività e le passività condominiali, nonché le movimentazioni finanziarie a partire dalla data di chiusura del precedente esercizio fino al giorno in cui si formalizza il subentro. Il saldo delle movimentazioni finanziarie dovrà corrispondere alle consistenze di cassa riferite al giorno del passaggio.
Insomma in conclusione, l’azione del Professionista con la “P” maiuscola, si esercita anche alla fine del suo mandato, ed essere improntata sempre alla massima accortezza, precisione e lealtà comportamentali anche nei confronti del collega subentrante, al quale dovrebbe fornire ampia collaborazione ed evitare ritardi nella consegna della documentazione e dei beni condominiali.