Si ha Condominio quando in un edificio, diviso in piani orizzontali, coesistono proprietà esclusive e parti comuni indivise, le une legate alle altre da un intimo nesso di reciproca complementarietà e funzionalità.

Il Condominio è caratterizzato dalla esistenza di una proprietà immobiliare divisa, di fatto, il condominio, può definirsi un ente di gestione che, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino, opera nell’interesse comune di tutti i partecipanti.

Sono molteplici i modi in cui si costituisce un Condominio, il caso più ricorrente è quello in cui l’unico proprietario di un immobile trasferisce con un atto di compravendita il diritto di proprietà su una o più unità dello stesso.

A tal proposito, deve precisarsi che il Condominio, quale ente di gestione capace di assumere validamente obblighi giuridici e la titolarità di diritti, sorge già con la redazione di scritture private di trasferimento che importino il frazionamento della proprietà esclusiva ed il trapasso dei singoli appartamenti. Del resto, per l’esistenza del condominio, non è necessario neppure che all’edificio venga rilasciato il certificato di abitabilità, essendo sufficiente la costruzione dell’edificio stesso, ai fini dell’applicabilità delle norme ad esso relative.

L’aspetto caratteristico dell’istituto condominiale è che ciascun condomino, diversamente dal comunista, oltre che disporre di una quota ideale del bene comune, dispone anche di una quota reale nei confronti della quale la prima ha carattere accessorio. Ciò significa che il diritto sui beni comuni può essere alienato in uno con il diritto principale. Significa, inoltre, che la misura di questo (quota) è data dal rapporto tra il bene principale e l’intero edificio; cioè tale diritto non vive autonomamente, ma è legato al diritto del singolo sulla parte di proprietà esclusiva, costituendone un accessorio utile e necessario.

I millesimi rappresentano la misura dei diritti spettanti al singolo condomino e consistono nei rapporti intercorrenti tra la singola unità immobiliare e l’intero complesso condominiale. Essi offrono anche il criterio per determinare i poteri di ciascuno circa l’amministrazione e gli obblighi per le spese necessarie.

L’uso dei beni comuni e i rapporti patrimoniali fra i comproprietari sono disciplinati normalmente da un Regolamento, che riveste una importanza fondamentale per la vita condominiale. In base alle disposizioni contenute in questo documento, infatti, devono agire i comproprietari e le decisioni assunte devono tendere ad armonizzare gli interessi di ciascuno senza violare le vigenti norme di legge.

Relativamente a tutto ciò che concerne l’uso e l’amministrazione della cosa comune sono previsti due organi: l’assemblea di tutti i condomini che ha funzioni deliberative, l’Amministratore del Condominio che ha natura esecutiva.

L’assemblea dei condomini rappresenta l’organo di autogoverno dei condomini, i quali partecipandovi, trasformano le singole volontà in volontà collegiale, prendendo in tal modo tutte le decisioni necessarie all’amministrazione della cosa comune. All’assemblea è attribuito il compito di: nominare l’amministratore, deliberare le innovazioni e le opere di manutenzione straordinaria, stabilire il regolamento del Condominio, approvare il rendiconto delle spese, approvare il rendiconto della gestione.

L’amministratore invece può essere definito un prestatore d’opera professionale che, in virtù di un rapporto fiduciario con l’assemblea, gestisce l’intero Condominio, curando l’osservanza del regolamento, eseguendo le delibere assembleari, riscuotendo i contributi versati dai condomini, provvedendo al funzionamento dei servizi comuni, curando la manutenzione ordinaria, rendendo annualmente il conto della sua gestione, rappresentando, a livello processuale, il Condominio.

Pertanto, il Condominio è caratterizzato da una peculiare organizzazione di gruppo normativamente strutturata ed inderogabilmente imposta, che da un lato disciplina i rapporti che intercorrono fra i condomini, attraverso l’operare del criterio delle quote e del principio maggioritario, e dall’altro fa si che il gruppo si presenti verso l’esterno come un unicum per il tramite di una unitaria rappresentanza.

Le parti comuni, per il loro carattere di accessorietà rispetto alle proprietà esclusive, determinano la necessità di una particolare organizzazione per il loro governo. Da qui nasce tutta la normativa relativa al Condominio prevista in primo luogo dal codice civile recentemente oggetto di riforma della materia contenuta nella legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in G.U. 17 dicembre 2012, n. 293, in vigore dal 18 giugno 2013), da una nutrita serie di provvedimenti appartenenti alla categoria della cosiddetta legislazione speciale, e da un’ampia giurisprudenza in materia.

Riguardo al Condominio negli edifici possono dirsi applicabili le norme contenute:

• nel codice civile, gli artt. 1117 – 1139;
• nel codice civile, disposizione per l’attuazione, agli artt. 61 – 72;
• nel codice civile , agli artt. 1110 – 1116, applicabili in virtù del richiamo espresso contenuto nel predetto art. 1139 c.c. (avendo riguardo a quanto non espressamente previsto);
• in altre norme del codice civile: principalmente la disciplina sul contratto di mandato (artt. 1703 ss.), nonchè ulteriori norme riguardanti, principalmente, la proprietà (ad esempio: immissioni, distanze legali, servitù, usufrutto, ecc.);
• alcune norme presenti nel codice di procedura civile, quali ad esempio, l’art 7 (competenza del giudice di pace), l’art. 23 (foro per le causi tra soci e tra condomini), gli artt. 633 ss. (aventi a oggetto la regolamentazione del procedimento di ingiunzione al quale fa espresso riferimento l’art. 63 disp. att. c.c.), e gli artt. 669-bis ss. (recanti la disciplina della sospensione della delibera impugnata ai sensi dell’art. 1137 c.c.).

Individuazione delle parti comuni, ovvero il patrimonio condominiale

l’esatto contenuto dell’insieme di parti comuni (cioè, i beni e gli impianti condominiali) è individuato dalla legge attraverso una sola norma: l’art. 1117 c.c.

Sintetizzando il disposto di tale articolo si possono distinguere tre separati gruppi di cose comuni quelle necessariamente e quelle eventualmente tali. La giurisprudenza ha definitivamente chiarito che l’elenco di beni/impianti, contenuto nell’art. 1117 c.c., non è tassativo e ha funzione meramente esemplificativa, sopratutto in considerazione del fatto che è la stessa norma a evidenziare tale caratteristica di non esaustività.

Tali beni si presumono di proprietà comune, ma si tratta di una presunzione relativa di condominialità delle cose che ammette la prova contraria, con effetti opposti (cioè, qualificare come non condominiale un determinato bene), questo perchè l’elencazione prevista nell’articolo succitato, è esemplificativa e non tassativa e, quindi, derogabile dall’eventuale titolo contrario che può essere contenuto:

• nel rogito di acquisto delle singole porzioni di piano;
• nel regolamento di condominio (quello cosiddetto contrattuale);
• in una deliberazione assembleare, in questo caso, adottata con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (cosiddetta assemblea totalitaria).

Oltre al titolo contrario, però l’interpretazione giurisprudenziale ha individuato un’ulteriore possibilità di superamento delle presunzione consistente nella particolare destinazione oggettiva del bene. Ovvero se la cosa, per oggettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso e al godimento di una parte dell’immobile, viene meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

In altri termini, o per titolo contrario, o per destinazione, il bene e/o l’impianto può essere escluso dal patrimonio del condominio.