Condominio e gli obblighi fiscali

Gli obblighi fiscali gravano su ogni tipo di condominio, con o senza amministratore, supercondominio, condominio parziale, condominio minimo e principalmente riguardano:

  • l’obbligo di chiedere il codice fiscale;
  • gli obblighi del sostituto d’imposta;
  • gli obblighi di comunicazione dei dati relativi ai fornitori, anche se per quest’ultimo, è posto direttamente in capo all’amministratore di condominio.

Mentre per quanto riguarda i tributi, diretti o indiretti o locali, eventualmente dovuti per le parti comuni, i soggetti passivi sono i singoli condomini e non il condominio.

L’introduzione del codice fiscale, si deve al D.P.R. 29 settembre 1973 n. 605 in tema di “Disposizioni relative all’anagrafe tributaria e al codice fiscale dei contribuenti”. L’Anagrafe tributaria raccoglie e ordina su scala nazionale i dati e le notizie risultanti dalle dichiarazioni e dalle denunce presentate agli uffici dell’amministrazione finanziaria e dai relativi accertamenti, nonché i dati e le notizie che possono, comunque, assumere rilevanza ai fini tributari. I suddetti dati e notizie raccolti sono comunicati agli organi dipendenti dal Ministro per le finanze preposti agli accertamenti ed ai controlli relativi alla applicazione dei tributi ed, in particolare, ai fini della valutazione della complessiva capacità contributiva e degli adempimenti successivi di rettifica delle dichiarazioni e di accertamento, all’Ufficio distrettuale delle imposte nella cui circoscrizione il soggetto ha il domicilio fiscale (art. 1 D.P.R. n. 605/73)
Per quanto previsto nel sistema di codificazione stabilito con decreto del Ministro per le finanze 23 dicembre 1976 (sistemi di codificazione e attribuzioni e comunicazione del codice fiscale), all’anagrafe tributaria devono essere iscritte “le persone fisiche, le persone giuridiche e le società’, associazioni ed altre organizzazioni di persone o di beni prive di personalità giuridica, alle quali si riferiscono i dati e le notizie raccolte ai sensi dell’art. 1, o che abbiano richiesto l’attribuzione del numero di codice fiscale a norma dell’art. 3”.
Ogni soggetto obbligato alla indicazione del proprio numero di codice fiscale, e’ tenuto a richiederne l’attribuzione a norma dell’art 4 del succitato D.P.R. Per il condominio, tale incombenza spetta all’amministratore, il quale deve fare domanda di attribuzione da redigersi in carta libera ed in conformità al modello stabilito con decreto del Ministro per le finanze 23 dicembre 1976). Tale domanda dovrà essere da lui sottoscritta in quanto rappresentante del soggetto richiedente. Per il Condominio, a differenza della persona fisica per la quale si richiede l’indicazione del cognome, nome, luogo e data di nascita, sesso e domicilio fiscale, e’ richiesta la denominazione e il domicilio fiscale. Nell’indicazione della sede e del domicilio fiscale devono essere specificati la via, il numero civico e il codice di avviamento postale (D.P.R. 23 dicembre 1977 n. 955).
Una volta presentata la domanda, sarà cura dell’Amministrazione finanziaria portare a conoscenza del soggetto il numero di codice attribuito, mediante apposita comunicazione. Il meccanismo che permette di generare il codice fiscale direttamente dai dati del soggetto, consente di poterlo ricostruire in caso di errore o di omissione. Non e’ invece possibile fare viceversa, ossia ricavare i dati a partire dal codice fiscale infatti, per risalire ai dati corrispondenti ad un determinato codice fiscale e’ necessario accedere all’ archivio anagrafico dei contribuenti dell’ Anagrafe tributaria. Per il motivo appena detto, il codice fiscale viene generato solo ed esclusivamente dal Sistema Informatico del Ministero delle Finanze, che ne garantisce l’univocità’ ‘’.
Il numero di codice fiscale del condominio , deve essere indicato nei seguenti atti:
a) fatture e documenti equipollenti emessi ai sensi delle norme concernenti l’imposta sul valore aggiunto, relativamente all’emittente.
b) Richieste di registrazione degli atti da registrare in termine fisso o in caso d’ uso relativamente ai soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell’atto.
c) Dichiarazione dei redditi previste dalle norme concernenti l’imposta sul reddito delle persone giuridiche, comprese le dichiarazioni dei sostituti d’imposta ed i certificati attestanti le ritenute alla fonte operate dagli stessi, relativamente ai soggetti da cui provengono ed altri soggetti in essa indicati in elenchi nominativi la cui allegazione e’ prescritta dalle leggi tributarie.
Il condominio sostituto d’imposta e gli adempimenti
Il sostituto d’imposta è quel soggetto che per disposizione di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri operando, su questi soggetti la rivalsa. In altri termini il sostituto è quel soggetto che opera il versamento delle imposte di altri previa trattenuta sulle somme corrisposte. Questa definizione, tratta dall’art. 64 del D.P.R. 600/1973, non è però sufficiente a dare conto della vera peculiarità del sostituto d’imposta il quale, operando la ritenuta sulle somme corrisposte che costituiscono reddito per il percettore, diventa, in luogo di questi, debitore verso l’erario. Quando il D.P.R. 600/1973 sancisce l’obbligatorietà della rivalsa stabilisce che non è consentita la corresponsione di un compenso comprensivo di ritenuta rinunciando a sostituirsi, poiché la somma corrisposta figurerà interamente come imponibile di ritenuta.
La tassazione per ritenuta alla fonte è prevista per determinate categorie di reddito. La ritenuta potrà essere esaustiva del prelievo fiscale (ad es. nel caso delle vincite al gioco del lotto) ed in tal caso parleremo di ritenute a titolo “d’imposta” poiché il percettore avrà interamente assolto agli obblighi tributari e la somma introitata non dovrà essere poi riportata nella dichiarazione dei redditi.
In altri casi la ritenuta è applicata a titolo”d’acconto”. E’ quel che capita a proposito di redditi da lavoro dipendente o assimilato ed a proposito di redditi da lavoro autonomo. La ritenuta alla fonte a titolo d’acconto è realmente un acconto sulle complessive imposte da pagare sui redditi che verranno, a fine anno, inseriti nella dichiarazione modello UNICO. Consideriamo il caso dell’ingegnere che presta la propria opera per diversi clienti sostituti d’imposta. Su ogni parcella emessa nel corso dell’anno il nostro professionista avrà subito una ritenuta. A fine anno dovrà sommare il totale delle fatture emesse, dedurre i costi attinenti all’attività che svolge e, ottenuto così il reddito fiscale applicherà l’aliquota d’imposta corrispondente. Calcolata l’imposta da pagare, andrà a sottrarre la somma delle ritenute che ha subito da parte dei propri clienti. Dalla differenza tra i due importi potrà emergere una cifra a debito oppure a credito. Ecco perché la ritenuta è d’acconto”, perché si tratta di un semplice acconto versato salvo conguaglio da calcolare sulla dichiarazione dei redditi.
Soffermiamoci ancora sull’individuazione delle erogazioni di denaro da assoggettare a ritenuta. Abbiamo parlato dei redditi da lavoro autonomo. Per redditi da lavoro autonomo si intendono i redditi che derivano dall’esercizio abituale, ancorché non esclusivo, di arti e professioni. Per la verità la categoria non si ferma qui essendovi ricompresi anche altri tipi di reddito, ma a noi interessa solo questo primo punto. A voler fare esempi possiamo pensare alle parcelle dell’avvocato, dell’ingegnere, ecc. In questo caso la ritenuta è calcolata applicando l’aliquota fissa del 20%.
Oltre che sui redditi da lavoro autonomo la ritenuta si applica sui redditi da lavoro dipendente. E’ il caso del portiere dello stabile in condominio. In questo caso la ritenuta non è fissa ma va calcolata considerando vari elementi.
Ora, le erogazioni in denaro riferite alle tipologie di reddito appena indicate vengono decurtate nella misura della ritenuta solo se ad erogare le somme è un soggetto che ha ricevuta la qualifica di sostituto d’imposta. Tale qualifica viene attribuita tassativamente per legge. Ad opera dell’art. 23 della L. 449/97, ai soggetti precedentemente indicati quali sostituti d’imposta, e cioè: i soggetti IRPEG (ora IRES); le società di persone ed associazioni (anche senza personalità giuridica se sono costituite tra persone fisiche per l’esercizio in forma associata di arti e professioni); gli imprenditori individuali; gli esercenti arti e professioni, si è aggiunto il Condominio degli edifici.
Come deve comportarsi il condominio. Quando vengono erogati compensi a professionisti scattano una serie di obblighi. Innanzitutto deve provvedere ad effettuare una ritenuta del 20% da calcolarsi sul compenso al netto di rivalse previdenziali diverse da quella INPS (4%) che tratteremo più avanti. La ritenuta viene documentata in fattura. La somma trattenuta al professionista deve poi essere versata all’erario mediante modello f24 utilizzando il codice tributo 1040 nel seguente modo:
Sezione Erario Codice tributo: 1040 rateazione: (nulla) Anno di riferimento (anno di emissione della fattura) Importo a debito: (importo della ritenuta). Il versamento deve avvenire entro il 16° giorno del mese successivo a quello in cui è stato erogato il compenso.
Il successivo adempimento, in ordine cronologico, consiste nel rilascio della certificazione ai sensi del D.P.R. 600/73. Tale documento è indispensabile per il percipiente in quanto necessario per la compilazione della propria dichiarazione dei redditi, dal momento che è da questa certificazione che emerge il totale dei compensi sottoposti a ritenuta nonché l’importo di questa. Il termine previsto per tale adempimento è il 16 marzo dell’anno successivo.
Quando vengono invece corrisposte somme che costituiscono reddito da lavoro dipendente o assimilato allora le cose si complicano in quanto la ritenuta non è più calcolata applicando un’aliquota fissa alle competenze, ma viene determinata applicando alle competenze del periodo l’aliquota progressiva stabilita per lo scaglione d’imposta che si ottiene ragguagliando all’anno le competenze maturate nel periodo così come risultano al netto dei contributi previdenziali a carico del lavoratore. Si tratta di un calcolo più complesso che richiede un certo grado di conoscenza della materia. Tale calcolo porta alla determinazione non della ritenuta d’acconto, ma bensì dell’imposta lorda del periodo. Da tale imposta andranno poi sottratti importi che possono essere deduzioni o detrazioni personali, per giungere all’imposta netta che va trattenuta al lavoratore per poi essere versata all’erario. Idem come sopra il versamento della ritenuta, cambiano solo i codici tributo, mentre per quanto riguarda la certificazione in questo caso il condominio rilascerà il modello CUD entro lo stesso termine visto sopra a proposito delle certificazioni rilasciate ai professionisti.
Infine, se nel corso del periodo d’imposta il Condominio avrà erogato redditi soggetti a ritenuta (come vedremo più avanti in proposito del “forfettino” non necessariamente la ritenuta viene operata), allora scatterà l’obbligo di presentazione della dichiarazione dei sostituti d’imposta: il famoso modello 770 semplificato. Questo particolare tipo di dichiarazione non è finalizzata, come UNICO, a determinare le imposte da pagare, ma costituisce un semplice riepilogo delle ritenute e dei versamenti effettuati.La dichiarazione deve essere inoltrata necessariamente per via telematica seguendo due strade: ci si può avvalere di un intermediario abilitato oppure si può fare da soli scaricando i software gratuiti presenti sul sito dell’Agenzia delle Entrate previa ottenimento del codice PIN e della password. La scadenza dell’adempimento è fissata al 30 settembre dell’anno successivo.
Il ravvedimento operoso accanto alle sanzioni comminabili quando non si osservano attentamente gli adempimenti di natura fiscale, sono previste delle misure agevolative che riducono le sanzioni stesse a patto che il contribuente dimostri fattivamente le sue buone intenzioni. Cominciamo dall’inoltro del modello 770. Può capitare che la scadenza passi, per qualcuno, inosservata e che, quindi, ci si dimentichi di presentarlo. In questa ipotesi diventa rilevante il ritardo, dal momento che la sanzione amministrativa prevista, pari alle ritenute non versate maggiorate dal 120 al 240% con un minimo di 258 euro (se non c’è nulla da pagare, la sanzione è di 258 euro), viene abbattuta ad 1/8 della misura minima (32,25 euro) nel caso in cui la presentazione, pur se tardiva, avviene con un ritardo non superiore a novanta giorni. Questi “favori” sono dovuti all’applicazione dell’istituto del “ravvedimento operoso” ed è bene ricordare qui, e vale anche per il prosieguo, che si può fruire di tale benevolo trattamento solo se tra l’inadempimento e il rimedio, nel frattempo, gli organi preposti al controllo ed all’accertamento non hanno già cominciato a svolgere la propria attività nei confronti del contribuente.
Supponiamo ora che il Condominio presenti il 770 senza ritardo, ma che commetta degli errori nella compilazione e che non indichi delle ritenute effettuate oppure, addirittura che commetta il doppio errore di non versarle prima e di non dichiararle poi. In questo ultimo caso è prevista una sanzione pari al 100% delle ritenute non dichiarate. Se però il Condominio, entro il termine di scadenza della presentazione del 770 dell’anno in corso presenta una dichiarazione integrativa ed esegue il versamento delle ritenute e della sanzione ridotta, il 100% diventa 20% delle ritenute non dichiarate. Se le ritenute non dichiarate, invece, erano state versate entro il termine di scadenza di presentazione della dichiarazione, allora la sanzione prevista è pari a 258 euro che si riducono ad 1/5 a patto che venga presentata dichiarazione integrativa e si provveda a versare la sanzione, sempre entro la data di scadenza della dichiarazione per l’anno in corso.
Veniamo, ora, alla fattispecie più ricorrente di violazione che può essere sanata con il ravvedimento operoso. E’ il caso di ritardo nel versamento delle ritenute. Abbiamo visto che queste somme devono essere versate entro il 16° giorno del mese successivo a quello di erogazione del compenso. Se l’amministratore “dimentica” di rimettere all’erario le somme trattenute, può effettuare il versamento entro 30 giorni dalla scadenza beneficiando della riduzione ad 1/8 della sanzione prevista pari al 30% (3,75%). Se invece anche i 30 giorni passano, allora c’è ancora tempo per versare entro il termine fissato per la presentazione del 770 (ritenute effettuate nel 2003 – scadenza 30.09.2004, termine per la presentazione del 770/2004 relativo al 2003), solo che la sanzione del 30% questa volta viene ridotta ad 1/5 (6%). In entrambi i casi la ritenuta da versare andrà aumentata nella misura del tasso legale calcolato giorno per giorno a titolo di interessi.
Se è invece l’F24 ad essere sbagliato, presentando un’apposita istanza a qualsiasi ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate, è possibile correggere dati come il codice fiscale del condominio, il codice tributo, il periodo di riferimento ed anche la suddivisione di un importo indicato erroneamente in corrispondenza di un solo codice tributo.
Le istruzioni al modello chiaramente stabiliscono per i condominii che il 770 deve essere firmato dall’amministratore che risulta essere in carica dall’ultimo verbale prima della presentazione. Da ciò, l’amministratore subentrato a maggio 2004 dovrà presentate il 770 relativo al 2003 poiché sicuramente il suo predecessore non lo aveva già inoltrato e la scadenza è fissata al 30.09.2004
La comunicazione all’anagrafe tributaria dei fornitori del Condominio Il D.M. 12 novembre 1998, articolo 1, stabilisce che gli amministratori di condominio devono comunicare all’Anagrafe Tributaria l’elenco dei fornitori del condominio. L’adempimento viene assolto allegando alla propria dichiarazione dei redditi un quadro denominato AC. E’ previsto che per ogni condominio l’amministratore provveda a redigere un apposito quadro AC con la conseguenza che se l’amministratore amministra molti condominii, la riproduzione cartacea della sua dichiarazione avrà un volume considerevole.
Per ogni quadro AC bisognerà indicare le generalità del condominio, consistenti in: codice fiscale, denominazione, città, provincia ed indirizzo. Più sotto si trovano poi i righi dedicati ad ogni singolo fornitore contenenti i dati anagrafici, il domicilio fiscale, e l’importo degli acquisti effettuati.
Ora, non tutti i fornitori devono essere indicati. Innanzitutto non vanno indicati gli acquisti di acqua energia elettrica e gas. Poi non vanno indicati quei fornitori presso i quali si sono effettuati acquisti di importo complessivamente inferiore a 258,23 euro. Infine non vanno indicati i dati dei fornitori percipienti di redditi soggetti a ritenuta, che vanno invece indicati, come specificato nel paragrafo 2, nel modello 770. In caso di avvicendamento di amministratori il quadro AC deve essere allegato alla dichiarazione UNICO dell’amministratore in carica al 31.12.
L’IVA agevolata la legge 488/1999 ha istituito un’agevolazione riguardante l’IVA che può essere applicata sulle opere edili eseguite dal Condominio a patto che questo abbia prevalente destinazione abitativa. Tale ultimo requisito si intende realizzato se la maggior parte del valore del fabbricato, espresso in millesimi di proprietà generale, è associato ad unità immobiliare che abbiano destinazione abitativa. Di converso, un condominio composto per la maggior parte da uffici, non è munito del requisito soggettivo per poter beneficiare dell’agevolazione. Circa le opere agevolabili, sono quelle associabili a tutte le categorie della classificazione compendiata dall’art. 31, primo comma, lettere a),b),c) e d) della L. 457/1978. Si tratta quindi di opere di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione edilizia ed urbanistica, di restauro e risanamento conservativo. Per ottenere l’applicazione dell’aliquota ridotta sarà sufficiente comunicare alla Ditta esecutrice dei lavori l’esistenza del requisito soggettivo sopra evidenziato.
La L. 488/1999 non ha abrogato le disposizioni più favorevoli al contribuente e compendiate nelle tabelle allegate al D.P.R. 633/72. Ad esempio, le prestazioni di servizi dipendenti da contratto d’appalto aventi ad oggetto la realizzazione di opere destinate al superamento od alla eliminazione delle barriere architettoniche, compendiate nella parte II della Tabella A, art. 41-ter, restano sottoposte ad aliquota del 4%.
L’imposta di bollo è un tributo che si paga utilizzando carta bollata oppure marche da bollo. L’amministratore di Condominio la incontra sugli estratti conto del conto correte, mentre è stata soppressa sui libretti bancari e sulle carte di credito. Nel caso di contratti d’affitto, è dovuta l’imposta di bollo sulle ricevute dove, in caso di importo superiore a 77,47 euro è dovuta l’imposta fissa nella misura di 1,29 euro. E’ bene sottolineare che le ricevute di pagamento rilasciate dall’amministratore in occasione della riscossione dei contributi condominiali, sono esenti e quindi non c’è da apporre alcuna marca da bollo.
L’imposta di registro è dovuta al momento in cui un atto viene registrato. L’amministratore di condominio la incontra al momento in cui un bene condominiale viene dato in locazione e viene stipulato e registrato il relativo contratto. In tal caso ogni anno dovrà essere versato un importo pari al 2% del canone annuo al lordo di eventuali aggiornamenti in base all’indice ISTAT di riferimento.
L’I.C.I. L’imposta comunale sugli immobili è un’imposta di natura patrimoniale ed ha carattere ordinario, cioè, viene percepita tutti gli anni. Dal punto di vista degli obblighi dichiarativi, l’ICI è un’imposta che si basa su di una dichiarazione una tantum, che viene presentata una sola volta e viene considerata utile per la determinazione del tributo per tutti gli anni a venire, fino a quando non si verifichino variazioni nella proprietà, variazioni che possono riguardare sia il contribuente (cambi di proprietà o costituzioni di nuovi diritti reali sugli immobili), sia il patrimonio immobiliare da questi posseduto.
La base imponibile dell’ICI è costituita dal valore catastale degli immobili, valore catastale che si ottiene applicando alla rendita i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro con rivalutazione del 5%. Gli immobili colpiti da prelievo sono:
• Fabbricati;
• Aree fabbricabili;
• Terreni agricoli ad eccezione di quellI situati in zone montagnose o collinari.
I moltiplicatori sono:
• 100 per i fabbricati dei gruppi catastali A, B e C, con esclusione delle categorie A/10 e C/1
• 50 per i fabbricati del gruppo catastale D e della categoria A/10;
• 34 per i fabbricati della categoria C/1.
Ottenuto l’importo del tributo, questo va ragguagliato al periodo di possesso nel corso dell’anno espresso in mesi ed alla percentuale di possesso. Si considera un intero mese di possesso se il fabbricato è rimasto in capo al contribuente per almeno 15 giorni.
Determinato l’importo del tributo, il calcolo si completa con l’applicazione della detrazione riconosciuta per l’abitazione principale del contribuente. La misura base della detrazione è pari a 103,29 euro da rapportare ai mesi dell’anno in cui l’immobile è stato utilizzato come dimora principale, analogamente a quanto visto sopra a proposito del calcolo del tributo. Il Comune beneficiario del gettito, può elevare la detrazione fino all’importo di 258,23 euro oppure, alternativamente, ridurre fino al 50% l’importo del tributo oppure, ancora, può aumentare la detrazione al di sopra dei 258,23 euro e fino alla concorrenza dell’intera imposta Dovuta per l’abitazione principale.
I Comuni hanno discrezionalità non solo nel determinare l’importo della detrazione, ma anche dello stabilire l’aliquota di prelievo.
Se un’immobile è di proprietà condominiale, come ad esempio accade per l’appartamento del portiere, allora sarà l’amministratore a presentare la dichiarazione per conto di tutti i condomini. Va da sé che l’amministratore non può riunire in una sola dichiarazione tutti gi immobili di proprietà comune che esistono nei vari fabbricati che amministra, in quanto egli, nel presentare la dichiarazione ICI, non fa altro che adempiere ad un mandato conferitogli dall’Assemblea dei singoli condomìni. Pertanto, egli dovrà, per ogni condominio e laddove si sono verificate le variazioni suddette, presentare autonoma dichiarazione ICI.
L’obbligo di presentazione della dichiarazione ICI, nell’anno precedente, dei seguenti casi:
• Trasferimento di proprietà;
• Costituzione, od estinzione, sugli immobili di diritti reali quali usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.
• Perdita, o acquisto, del diritto all’esenzione dal pagamento dell’imposta;
• Cambiamento delle caratteristiche dell’immobile (ad. es. un terreno agricolo che è diventato edificabile, appartamento che ha subito modifiche strutturali tali da rendere necessaria l’attribuzione di una rendita diversa; appartamento che non è più abitazione principale, ecc.);
• Variazioni del valore dell’area fabbricabile.
Ci sono dei casi in cui è riconosciuta l’esenzione dall’ICI e, quando le suddette variazioni si manifestano in capo agli immobili “esenti”, allora non comportano alcun obbligo dichiarativo.
Non costituiscono variazioni, tra le altre ipotesi:

  • Variazioni della rendita che non dipendono da modificazioni attuate sull’immobile;
  • Variazione del reddito dominicale per i terreni agricoli;
  • Variazioni nell’aliquota impositiva applicata da Comune;
  • Variazioni, decise dal comune, della misura della detrazione da computarsi sugli immobili adibiti ad abitazione principale.

La tassa rifiuti solidi urbani E’ un’imposta comunale che ripartisce il costo dello smaltimento dei rifiuti solidi urbani tra coloro che possono potenzialmente fruire del servizio. Si basa su di una dichiarazione una-tantum che indica titolarità e dimensioni dell’immobile. E’ dovuta da chi occupa l’immobile a titolo di proprietà ed altri diritti reali, oppure a titolo di locazione.